俺の大阪売却物語のはじまり(1)

2016.03.25 Friday

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    2016年元旦。でっかい目標を立てちまった。

    「大阪のRCを年内に売却し、札幌のRCを法人名義で借りかえる」
    もちろん借り換えするならば、今よりも圧倒的に安い金利でなければならない。
     
    大阪の売却を決めたのは昨年の初めのことだが、アクティブに活動していたのはは最初の数か月だけ。
    夏以降の俺は、仕事もプライベートも負のスパイラルにハマり、そこからもがき苦しみ抜け出そうとすることに精一杯で、大阪の売却活動はほとんど諦めてしまっていた。
    売却の媒介契約を交わした不動産業者からの連絡を待つだけで、自分からは何も動かない日々。
    ダメサラリーマンの典型のような、完全に受身で仕事をしているような気だるいい感覚。これでは時間だけがどんどん過ぎていってしまう。
    今年こそ必ずこのゴールを達成し、もう一段高いステージに登るのだ!
    そう決意した俺は、世の中がまだ新年ムードに浸っている中、早速一発目の行動を開始した。
     
    楽街の物件査定サービスで、現在の適正市場売却価格を知る。まずはここから再スタートだ。
    楽街の査定では、登録してある業者の中から最大5社までを選択することができ、それぞれに見積もりの依頼をかけることができる。
    使い方はとても簡単で、10分もあればこちらの入力は終了だ。
    試してみればわかるが、地方の物件でも取り扱う業者は全国に広がっており、その数の多さからどの会社に査定を依頼すれば良いのか、正直わからないくらいだ。
    俺は大阪から4社、そしてなんとなくオフィスから近いという理由で、会社の近くの不動産業者を1社を選択し、それぞれに査定を依頼してみた。
     
    その日の夜遅く、俺の受信トレイに1通のメールが舞い込んできた。
    昼に問い合わせた東京の業者からで、机上査定が完了し、俺の売却希望価格での対応が可能とのことだった。
    しかしこれで浮かれるのは早すぎる。
    売却の対応が可能なことと、実際に購入できる買い手を見つけるのとでは、全く別の話だからだ。
     
    不動産の仲介業者は、少しでも多くの仲介手数料を手に入れるために、多少割高でも売買価格を高くして取引するインセンティブが働く。
    その点で業者と売主の俺の利害は完全に一致している。
    しかも大阪の物件は3億円超のディールだ。不動産業者が手にする仲介手数料は、片手でも約1,000万。
    両手だと、はんこ一つで2,000万円の世界だから、こんなに美味い話はない。

    しかし金融機関の立場からすれば、築年数も経っているこのマンションに対する評価は、自ずと厳しくなるはずだ。
    俺の希望する売却価格と銀行の評価額に大きな開きがある場合、いくら買い手が物件を購入したいと思っても、希望通りの融資金額が出ない可能性は大だ。
    そうなった場合に売買を成立させるためには、’磴ぜ蠅不足分の自己資金をつぎ込むか、△海舛蕕売却価格を下げるか、またはその両方の負担をバランスさせる着地点を探すしかない。
    不動産業者には、この金額でも融資が通る買い手を見つけ、滞りなく売買契約をまとめる高いコミュニケーション能力とスピーディーさが求められるわけだ。
     
    俺はとりあえず物件の詳細情報が入ったクラウドの共有フォルダのリンクを、その業者に送っておいた。
     
    それから平穏な一週間が過ぎた。
    ある日、俺の携帯のディスプレイに、見慣れない番号からの着信があった。市外局番は03。都内からの発信だ。
    あの銀行のフリーローンの勧誘か?ちょっとだけ緊張しながら電話を取る。
     
    「初めまして。楽街で大阪の物件の査定依頼を受けた東京の業者です。
    実は購入希望のお客様が現れました。弊社査定価格以上での買付けです。まだお取引は可能でしょうか?
    購入希望者はお医者様で、年収は○千万の方です。ちなみに、融資は問題ありません。」
     
    俺のテンションは一気にMaxまで上がった。昨年1年間苦労した売却活動が、こんなに簡単に報われるとは!
    俺はここ最近味わったことのない嬉しさと安堵の気持ちでいっぱいだった。
    一年分の幸せを全部足しても足りないくらいの幸福が、一気に押し寄せてきた。
    神様は本当にいるもかもしれない。これで人生の運を全部使い果たしてしまったらどうしよう。
    そんな気持ちだった。

    それがまさか1か月後にあんな展開になるなんて、当時の俺は、これっぽっちも知る由がなかった・・・。
     
    (続く)

    <新作本紹介>
    数々の素晴らしい出会いと、不動産の知識を惜しみなく俺に与えてくれた不動産コンサルタントの「高市亮」さんが、この度共著で出版をした。

    その本のタイトルは
    『銀行員が教える一生困らないお金の増やし方』

    今までの俺の人生には、いくつかの運命的な素晴らしい出会いがあったけれど、彼は間違いなくその中の一人だ。
    そして彼と出会っていなければ、俺はこのブログを書いていなかっただろう。

    自分の利益重視で顧客の事を考えない不動産コンサルタントならここで紹介することはないが、彼は違う。本物だ。
    不動産投資に興味があるあなたには、是非読んで欲しいと思っている。きっと後悔はしないはずだ。


    『銀行員が教える一生困らないお金の増やし方』 

    あっ、すまない。
    今売れすぎでAmazonには在庫がないみたいだ。

    でも心配はいらない。このブログの読者ならすぐに行動する大切さ、知ってるよな?
    今すぐ近くの本屋に走れ。そう、今すぐだ。


     

    エアビーは投資ではなく経営だ

    2016.02.23 Tuesday

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      エアビーは不動産投資に比べると、スタート時のハードルは低い。
      不動産投資に興味はあるが、大きな一歩を踏み出せない場合、マンションの区分所有や築古の戸建ての購入からスタートするのもいいが、エアビーも選択肢の一つになる。
      初期投資で必要なのは物件の賃貸契約と家具、家電、電気、ガス、水道、ネットなどのインフラの契約費くらいだ。リスクも予測しやすく、例えば不動産投資で○億円のマンションを1棟購入するよりば限定的だ。
      最低限学生の一人暮らしをスタートさせるのと同程度の準備をすれば、とりあえずゲストの募集はスタートできる。

      しかし参入障壁が低いからと言って、何も考えずにエアビーをスタートさせてしまうことは、レッドオーシャンの中にパンツを脱いで飛び込むようなものだ。
      そんな事をしたら、毎日丁寧にお手入れして大切に育ててきた俺の純子ちゃんが、あっという間に凶暴な鮫に喰いちぎられてしまう。

      念のため説明しておくと、純子というのは俺の息子の・・・いや、もはや説明不要だろう。

      だから周りが「儲かる」と騒いでいるからといって、安易ににエアビーを始めてはいけない。
      エアビーをやる場所、近隣の競合調査、代行業者の選定、初期費用の見積もり、差別化の設定、そして誰と組むのか?
      これらを総合的に考慮し、緻密なシミュレーションを繰り返し、様々なリーガルリスクも考慮した上で、それでもイケると判断した時に、自分の責任でスタートさせることが大切だ。

      俺がエアビーを始めるにあたり、一番こだわった条件は立地だった。
      部屋の内装やリスティングは後から変更が可能だが、立地だけは動かせない。

      海外のゲストが東京への旅行を決め部屋を検索する時に、ヒットしやすいエリアに物件を持たないと、後々苦労する羽目になると考えた。
      都心というだけではダメなのだ。一体何人の外国人が「Jinbocho」(神保町)という名前で部屋を検索するというのだろうか?
      都心のど真ん中より有名な観光エリア。例えば「Shinjuku」「Shibuya」「Harajuku」「Asakusa」「Roppongi」あたりは検索数が多そうだ。
      次点で「Akihabara」「Ikebukuro」「Shinagawa」あたりか?
      「Ebisu」「Meguro」「Kichijoji」。毎年住みたい街ランキングで上位に入る街だけど、外国人がこれらの街の名前と地理感覚を正確に把握しているとは到底思えなかった。

      それにハイソな住宅地にポツリとエアビー物件があっても、でかいスーツケースを引っ張って歩く旅行者の団体は嫌でも人目につくだろう。
      ゲストだって外に出る度に周りから好奇な目で見られるのは、マジ勘弁してほしいところだと思う。
      だから現時点で都内でAirBをやるなら、住宅地より断然観光地にすべきだ。これが俺の出した仮説だった。

      もう一つこだわった事。それは、この新宿の部屋の運営は、できるだけ代行業者を使わずに信頼できる仲間と組んで行う事だった。
      この部屋の内装やハウスマニュアルは、俺がその技術もセンスも心から信頼しているプロのデザイナーに発注した。
      限られた予算の中でシンプルだけど計算尽くされたデザインが生まれ、2次元の図面のイメージが実際の部屋の中に再現された時、俺は久しぶりに「感動」というものを味わった。
      部屋の写真は、そのデザイナーがプロのカメラマンと組んで、見映えの良い写真を何枚も用意してくれた。
      リスティングの写真の並びや説明文は、英語と日本語の両方を準備し、試行錯誤しながら何度も順番を並べ替え、文章を推敲していくうちに、少しずつ洗練されたものが出来上がった。
      そして肝心のゲストとのやり取りは、全部俺が責任をもってやることにした。
      会社のメールはほぼ100%英語だから、ちょっとしたエアビーの予約や質問のやり取りを英語で行うのは、俺にとっては朝飯前なのだ。

      これらをすべて代行業者に丸投げすることもできるが、そのためには当然安くはない手数料という名の費用を支払わなければならない。
      金の問題だけではない。ゲストとの細かいやり取りを、大量に物件を管理している業者がタイムリーにできるのだろうか?
      リスティングの写真を、代行業者がきちんと吟味して効果的に並べ替えてくれるだろうか?
      ゲストの旅行の前日に、一言「Have a safe trip!」と一言メールする余裕。これは個人で運営しているからこそできる、ちょっとしたおもてなしのごく一例だ。

      遠隔地にある物件を管理してもらうのであれば仕方ないが、俺は手間はかかっても自分でできることは全部自分の納得いくようにやりたかった。
      自分の工夫でリスティングの順位を上げる努力をし、ゲストの問い合わせに対してきめ細かい柔軟な対応を心がけ、反省点を生かして次につなげてゆく。
      結果としてそれが良いレビューの獲得につながり、小手先のテクニックに頼らずも人気の部屋になるのは時間の問題だろう。将来エアビーの規模を拡張していくフェーズが来ても、これら一連の作業は必ず経験として役に立つはずだ。

      そして2016年1月の終わり。大家から部屋を引き渡してもらったその日に、俺たちはほどんどの家具のセットアップを完了させ、リスティングを公開した。それと同時に、ひっきりなしに予約が入りだした。
      そして2月の終盤。俺はすでに5組のゲストを迎え入れ、今は次に迎え入れるゲストとのやり取りを楽しんでいるところだ。

      エアビーをただの投資の一つとして考え、資金を出した後に代行業者に丸投げしても、うまくいかない責任は自分でとるしかない。
      競合が多ければ多いほど、ゲストの立場になって考えられた部屋作りと、自分のポリシーに従って運営することが大事になってくる。そしてこれは、経営そのものなのだ。

       

      エアビーOKで地理的条件の良い部屋を探すのは、至難の業

      2016.02.15 Monday

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        俺がエアビーを始めるまでのストーリはこちら

        エアビーを始めるにも、まずはゲストに貸し出す部屋を調達しなければならない。
        しかし仮に、自分の希望するエリアで気に入った賃貸物件を見つけたとしても、民泊をやるためには基本大家の許可が必要だ。
        俺は自分も大家だからシンパシーを感じるのだが、法律解釈もグレーな民泊を、自分の所有物件でやられることに抵抗がある大家が多いのは、直観的に理解できる。

        エアビーで泊まったゲストとマンションの住人の間で何らかのトラブルが発生すれば、入居者の退去やマンションの価値の低下にもつながりかねない。
        昨年はエアビーに泊まった海外のゲストが、マンションのベランダから転落死するという事件も起き、いったんトラブルが発生すると大家にとってのダメージはとてつもなくでかい。

        そんな訳でエアビー可能な物件は、元々オモテの市場にはあまり出てこないのが現状だ。
        それに対してエアビーの人気は加熱する一方。

        需要と供給のバランスから見ても、大家が民泊をOKしている部屋の賃料は、近隣の相場に比べて高くなるのは必至のことだった。

        これは言い換えれば、大家がエアビーを許可している部屋は、空室期間が長く客付けに苦労していたり、エアビープレミアムを上乗せされ相場より高い金額に設定されているなど、何かしらの理由が隠れている可能性が非常に高いということだ。

        さあ、どうしたものか?

        俺が最初にとった行動は、知人に紹介されたエアビーの代行会社に問い合わせをすることだった。
        代行会社によっては、その会社にエアビーの代行業を依頼することを条件に、民泊可能な物件を紹介してくれる。
        しかし俺が何度問い合わせを送っても、その会社から全く返事が来ない日が続いた。一元客ではなく、その会社のサービスを利用している知人の紹介にもかかわらずだ。やっとのことで物件情報が送られてきた時には、俺の興味はこの会社から消えてしまっていた。

        次に行ったのはエアビー可能な物件を紹介してくれるメールサービスに有料で登録することだった。
        結構ハードルが高い金額だったが、これも将来のための先行投資だと考えて即決で申込み。
        ここは定期的に新しい情報を出してくるが、賃貸契約する際に紹介料として更に1ヶ月をこの紹介者に支払う必要があることがわかったのは、メ−ルサービスを契約した後だっだ。
        仮に家賃が10万だとして、敷1礼1保障会社1当月家賃1翌月家賃1仲介手数料1で考えると、契約だけで60万。
        そしてこの謎の紹介料が10万プラスされ、はい70万。
        更に家具、家電、食器、備品もろもろを購入し、それとは別に水道ガス、インターネット回線の契約も必要になる。
        100万円を貯めるのはすごく大変だが、使うのなんて一瞬なのだ。

        エアビーを自分の物件以外で始めようとすると、誰もがこの壁にぶち当たる。だからほとんどの人は、結局自分の気に入った物件を何食わぬ顔で賃貸契約し、そこで無許可のエアビーを始めてしまう。
        これを読んでるあなたも、心当たりがあるのではないだろうか?
        実際俺が知っているだけでも、無許可でエアビーをやっている事例は、両手で数えても足りないほどだ。

        でも俺の場合はちょっと違った。ひょっとしたことからその物件がエアビー可能だということを知り、その部屋を代行業者を通さずに、街の不動産屋で直接契約したのだ。業者を通すとその分手数料を支払う羽目になるが、俺はその部屋を一番良い条件で契約することができた。タッチの差で別の業者に持っていかれる所だったが、即決即断が功を奏した。


        これは常にアンテナを張って情報収集を怠らずにしていたからこそできた技だ。チャンスが来ればいつでもバッターボックスに立てるように毎日素振りをしていなければ、美味しい情報が目の前を通ってもそのことにすら気づかず、結果そのチャンスを棒に振ってしまうことになる。

        こうして俺は新宿のど真ん中に、家賃18万ちょっとでエアビー第一号となる部屋を契約した。2015年の12月半ばの事だった。

        つづく

         

        俺のエアビー物語の始まり

        2016.02.10 Wednesday

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          一年前のちょうど今頃だろうか。俺の所属する大家コミュニティーの間で、急に語られはじめた聞きなれない言葉。
          「エアビー」
          新種の蜂か?と思ったら、今話題の「民泊」の事だった。

          正式にはAirbnb。聞けば自宅の一部や使っていない別荘などを旅行者に貸し出すサービスで、インターネットを仲介してホストとゲストが直接やり取りできるシステムらしい。昔から海外では使われているサービスだが、ここ最近日本でもその注目度が急速に上がってきているという。

          でも1年前の俺には、「エアビー」は全く関係のない話だった。なぜなら俺の自宅には貸し出すスペースなんてないし、別荘だって持ってない。
          あるのは数億円の負債と、実際は銀行に抵当権をがんじがらめに設定されている、でも名義だけは一応俺になっているマンション2棟だけだ。

          賃貸に出している物件は管理会社が空室を埋めてくれていたし、空室対策にエアビーを使う必要性は見当たらなかった。
          エアビーに参入するために新しく部屋を借りて家具を揃える仲間もいたけれど、俺はその時期ローンの借り換えのことで頭がいっぱいで、銀行へ金融資産を開示するために1円でも多くのキャッシュを手元に置いておきたかった。
          そう考えていた俺は、周りの盛り上がりとは少し距離を置き、しばらく外から様子を見守ることにした。

          しかし時が経つにつれ、ますますエアビーがコミュニティー内で熱くで語られるようになり、新聞や雑誌などでもさかんにこのサービスが紹介され始めた。
          夏になると、今まで不動産投資とは無縁だった友人たちまでもがエアビーを始め、その様子をFacebookに公開するなどこの流れが一気に加速。今まで遠くから眺めているだけだった俺も、さすがに心が揺れ始めた。

          もう参入するには遅すぎるかもしれないけれど、まだギリギリ間に合うかもしれない。
          様々な情報が錯綜する中、俺の心は揺れ動く。
          そして迷った時にいつも自分の指針としているあの言葉を発動。

          「迷ったらよりチャレンジングな道へ進め。やらない理由を考えるより、やる理由を考えろ。」

          こうして2015年の秋に、遅ればせながら俺もエアビーに足を突っ込むことに決めたのだ。

          まずはエアビーをやる場所の選定だ。
          不動産投資と一緒で、このサービスは立地が何よりも重要だ。
          それにエアビーをやるための物件を借りなければならない。

          まず思いついたのが首都圏エリアだ。東京なら観光客は年間通して多いだろうが、東京と一言で言っても八王子と六本木では需要がまったく違う。
          観光客が多い場所はその分家賃も高く競合も多いことは容易に推測できるが、逆に大きく外すこともないだろうと考えた。

          そして次に思い浮かんだ場所は、俺が毎年訪れている大好きな沖縄だった。
          毎年家族旅行で訪れる沖縄で一番コストがかかるのは、渡航費ではなくホテル代だ。

          ホテルの宿泊料は1名あたり○○円という頭数で決まるが、エアビーは一部屋あたりの値段で決めている部屋も存在する。
          ホテルの高くてそこそこの料理より、近所のスーパーで買った地元の惣菜やワンコイン弁当とオリオンビールの組み合わせの方が、安くて自由度も満足度も高い。
          エアビーなら宿泊費の他に食費だって抑えられるし、ルールを守って生活すれば基本何をするのも旅行者の自由だ。
          俺が自分でも泊まりたくなるような施設を自分で作って、自分が使わない間は他人に貸し出ししたい。その思いは日に日に強くなっていった。

          そして立てたゴールがこれだ。
          「年内にエアビーを2部屋で稼動させる。場所は都内と沖縄。」

          でっかい目標を掲げてはみたものの、参入が遅れた俺にはあまり時間がなかった。
          こういうときは正しい情報をより効率よくスピーディーに入手しなくてはいけない。
          今すぐ必要な情報は、ただで手に入るのを待つのではなく、金を払って今手に入れるのだ。

          俺は大家仲間でもあり、エアビーの第一人者でコンサルタントとして活躍しているA君にコンサルティングをお願いすることに決めた。
          実はA君の会社は俺の会社の目と鼻の先。職場が徒歩数秒という超偶然のラッキーに感謝しながら、俺はA君にLINEを送った。

          「近々飯でもどう?エアビーのコンサルお願いしたいんだけど」
          「OK!」

          仕事ができるヤツは話も早い。
          毎日仕事もプライベートも多忙を極める俺たちは、昼休みにサクッとできる「ランチコンサルティング」は最高の選択肢だった。

          数日後、俺はA君の向かいに座り、シンガポールチキンライスをがっつきながら、大量の情報を短時間でインプットしていた。
          話はエアビーの現状に始まり、法整備の問題から収益計算の方法、代行業者の使い方、更には海外口座や税金に及ぶまで多岐に渡った。普通なら1時間で消化できる量じゃないが、俺たちはお互いののバックグラウンドも熟知しているため、ポイントポイントに話を絞ったコンサルが可能だったのだ。

          話を聞けば聞くほどエアビーの魅力に引き込まれる。しかし最初の大きなハードルをクリアしないと何も始まらない。
          最初にして恐らく最大の難関 ー それは、自分がエアビーをやりたい激戦区で、転貸可能物件をどうやって見つけ、ぼったくられていない適正な価格で賃貸契約を結ぶのかという大問題だった。

          (多分続く)

          エアビーコンサルタントのA君が出版した本です。これからAirbnbを始めるなら迷わず買うべし。
          http://goo.gl/xz7vjh


          A君のコンサルティングはすでに順番待ちだそうですが、興味がある方には個別に繋ぎます。
          本ブログ、「紺野純」のプロフィールにある連絡先よりお問い合わせ願います。


           

          スルガプラチナ、再び

          2015.12.15 Tuesday

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            覚えているだろうか?

            さよなら、スルガプラチナカード

            これは今年の6月に書いたブログだ。

            あの時、他行から不動産ローンの借り換えを受ける予定だった俺は、次の年会費の更新が発生するタイミングで、それまでさんざん俺に尽くしてくれたスルガプラチナカードに一方的に別れを告げ、新しい彼女を作った。

            ローンの借り換えが正式に決まれば、駿河家とのお付き合いも終わる。
            だから俺は美人姉妹で有名な妹のアイツとはきっぱり別れる決断をした。

            アイツは還元率5%以上たたき出すとてもセクシーで気立ての良いイイ女だったけど、俺は借り換えが本気で実現できると信じていたし、近い将来別れることがわかっているのなら、早くアイツを開放してやることがお互いのためになると思っていた。

            しかしその後、他行での借り換え話は、シャボン玉がはじけるように儚く消え去ってしまった。

            結果あれから半年経った今でも、俺は駿河家におんぶにだっこ状態で、毎朝富士山が見える静岡方面に手を合わせ、駿河の本家に敬意を表しながら、結構キツイ金額のローンの返済を黙々と続けているってわけだ。

            大阪の売却が思うように進まない今、現実的に俺に残された最後の選択肢は、駿河家に金利の引き下げをお願いし、月々の返済額を少しでも下げることだ。
            交渉がうまくいけば俺の不動産キャッシュフローは改善し、再び気持ちが「大阪保有」に傾くかもしれない。
            そのためには駿河家の娘たちの力は間違いなく必要で、十分に話し合いもせず彼女を一方的に振って別れたことは、俺にとっては痛恨のミスだったことになる。

            一年間ずっと尽くしてきた俺に突然見放され、信じてきた男に直接ハサミを入れられて真っ二つに切り落されたアイツは、俺のことをもう二度と許してはくれないかもしれない。
            でも、できることならもう一度アイツとやり直したい。土下座して許しを請えば昔のようにまたイチャイチャしたり、チョメチョメしたりできるのだろうか?

            念のため補足しておくが、「イチャイチャ」とは特に用もないのにカードを財布から出したりしまったりして、愛しのカードとスキンシップを図ることだ。「チョメチョメ」についてはもはや説明する必要すらないとは思うが、ネットショッピングのサイトにカード番号を入力するときに表示されるアスタリスク、すなわち****←このマークのことだ。

            いちいち説明しなくても、ご存知でしたよね?

            そんなわけで、ここ最近の俺は、一度別れたアイツを再び強烈に求めはじめていた。
            しかしどの面下げて駿河家に頭を下げに行けば良いのだ?
            答えが出せずにしばらく悶々とした日々を過ごした俺は、ある日勇気を出して某支店長の直通電話番号をプッシュし、アイツとの復縁を懇願した。

            支店長も最初判断に迷っていたようだが、まだ嫁に行ってない姉のブラックを勧めてくるあたり、さすがである。
            しかし、姉を十分に満足させるには、俺のケツはまだ青すぎる。
            1日に何度チョメチョメしても完全に欲求が満たされることがなく、更に刺激を求めてくる姉が相手では、俺の体力の方が先に尽き果て、最後に赤玉が出て The Endだ。
            そのうち姉とも対等につきあえるよう、まずは妹と密度の濃いの時間を過ごしたい。

            しばらく支店長と掛け合った後、ついに俺の祈りは通じた。
            3週間後、アイツは俺の元に戻ってきてくれた。番号は変わってしまったが、昔と同じ顔で俺に微笑みかけてくる。

            ハニー、今回もよろしく頼むよ。

            俺は文句も言わずに戻ってきたアイツとハグハグし、イチャイチャし、半年のブランクを忘れるくらい激しくチョメチョメしまくった。
            こうして俺は、再び彼女と共に人生を歩み始めたのだ。